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住宅专项维修资金管理出新规不交维修资金不能入住

房地产门户房天下   2014-11-04 09:15

[摘要] 日前,我省新修订的《山东省住宅专项维修资金管理办法(草案)》(以下简称“草案”)公开征求意见。草案创新了多项举措,特别是简化了住宅专项维修资金(以下简称维修资金)使用程序。

日前,我省新修订的《山东省住宅专项维修资金管理办法(草案)》(以下简称“草案”)公开征求意见。草案创新了多项举措,特别是简化了住宅专项维修资金(以下简称维修资金)使用程序。

不超过三分之一反对即可通过

根据现行办法,维修资金使用时,采用“双三分之二”的决策方式,即“维修和更新、改造方案应当经有利害关系的、已入住面积且已入住户数的比例达到三分之二以上的业主书面同意”,才能动用维修资金。

但是,在实际操作中,有的业主不在小区居住,有的业主认为“事不关己”,物业或业主委员会挨家挨户征集签名是件很麻烦的事。最终,维修资金不能启用,房屋维修不得不被搁置。

针对此类问题,草案在沿用“双三分之二”做法的同时,允许业主采用“异议表决”。所谓“异议表决”就是,“持不同意意见业主的专有部分占建筑物总面积且占总人数不足三分之一的,视为表决通过。”

草案还提出,“维修资金管理机构应当建立公开电话、网站,开发使用维修资金业务网络平台、业主表决系统、移动终端APP等信息化媒介,接受社会投诉监督,提高维修资金管理效率。”也就是说,维修资金使用表决的方式已不限于“书面同意”。

此外,草案明确,“根据业主共同管理规约的约定,可以一次表决不超过连续三年的维修资金年度使用计划。”

维修资金将成为入住“门槛”

据了解,现行办法规定,商品住宅的业主应当在办理入住手续前交存首期住宅专项维修资金,否则产权登记部门不予受理产权登记申请。可事实上,不少人并不急着办房产证,因此,住宅专项维修资金也未按期交存。

对此,草案提出,“商品住宅的业主应当在办理住宅交付手续前,一次性足额交存首期维修资金”。同时,规定“未按照本办法规定交存首期维修资金的,建设单位不得向业主交付房屋,产权登记部门不予受理产权登记申请。”

倘若新房未售出,草案明确,“截止统一交付尚未售出的住宅,由建设单位交存首期维修资金”。

7种情况可启动应急维修程序

草案规定,我省维修资金的使用分为计划使用、一般使用和应急使用。

现行办法中,对“应急维修”的规定可以不走“双三分之二”程序。但是,对“应急维修”仅指明是“发生危及房屋安全、电梯停运等紧急情况,需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的”。

而草案对“应急维修”进行了明确界定。包括,“物业管理区域内发生的屋面、外墙防水严重损坏;电梯故障或停运;消防系统故障;建筑外立面装饰和公共高空构件严重脱落松动;玻璃幕墙炸裂;排水管道爆裂;其他可能造成人身安全事故的紧急情况”等七种情况。

草案规定,“出现需应急维修情形时,物业服务企业应将有关情况报告业主委员会,经现场查验确认后立即组织维修。未聘用物业服务企业或物业服务企业不履行组织维修责任的,由相关业主将有关情况报告业主委员会确认后组织维修。未选举产生业主委员会的,由社区居委会代行业主委员会职责”。

公共收益60%用于补充维修资金

现行办法规定,“旧住宅区中有车位场地使用费等共有部分收益的,应当主要用于补充住宅专项维修资金”。但规定比较模糊。

新草案明确,物业管理区域内的公共收益主要包括,利用物业管理区域内的共用部分、共用设施设备进行生产、经营、租赁等产生的收益;物业管理区域内共用设施设备报废后的回收残值;保修期满后,建设单位因注销,或因违法被责令终止业务活动,或反复维修仍未能解决相关物业共用部位、共用设施设备质量缺陷等原因无法退还的物业质量保修金。

而且,公共收益扣除业主委员会办公和业主大会同意的其他经费后,其余部分用于交存维修资金,具体交存比例由业主大会决定,但不应低于公共收益总金额的60%。

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