在通货膨胀预期和保值增值的心理推动下，本轮房价掀起了比2007年更为猛烈的涨势，但是一旦通货膨胀成为现实，到时房价是涨是跌呢？
我的判断是，一旦真的进入了物价普遍上涨的阶段，那么房价将不可避免的下跌。
这个观点看似很荒谬，但却是极有可能发生的。具体原因我就不想分析了，正好找到了一篇分析90年代物价波动的文章，当时的环境和现在很是相似，诸君一看便知。
本次物价波动的特点及成因分析（1991-1997）
改革以来我国共经历了四次物价波动周期（1979—1983年；1984—1986年；1987—1990年；1991—现在）。此次波动周期从1991年至今已六年有余，其商品零售价格总指数各年分别为：2.9％、5.4％、13.2％、21.7％、14.8％、6.1％；年均涨幅为10.49％。峰值在1994 年， 为21.7％。连续三年超过经济增长率。较前三次波动中的年物价上涨率18.5％还高出3.2个百分点。
从持续的时间看，1980年和1985年的两次持续时间均比较短，第三次稍长，但从1988年下半年物价涨幅加大，到1989年下半年物价涨幅明显回落，也只有一年多点时间。而这一次，从1993年3 月份物价涨幅爬升至两位数起，以后一直在两位数上逐月攀升，从1993年3月到1995 年10月，物价涨幅在两位数的月份长达32个月，这是我国改革开放以来乃至建国以来所没有的。
经过三年多以治理通货膨胀为首要任务的宏观调控，目前，经济增长率和物价上涨率都基本上达到了预期目标，可以说，国民经济运行成功地实现了“软着陆”。但对于本次物价波动表现出的与以往不同的特点和成因，各界的看法不一，这将直接关系到宏观决策的取向。因此，有必要认真研究和分析。
一、此次物价波动的特点
同前三次相比，这次是最为严重的一次通货膨胀，也表现出一些新的特点：
（一）消费品价格与投资品价格走势截然相反
此轮通货膨胀先是由投资品价格上涨打头。在投资需求超常规增长的影响下，1992年生产资料价格逐月上涨，全年涨幅为13.1％，1993年则急剧上升，6月份达到顶点52.9％。 而在投资品价格大幅度上扬的同时，消费品价格虽也上涨，但却相对平稳，1992 年零售物价指数上涨5％，1993年上半年上升也较缓慢，6月份上升13.9％， 与同期生产资料价格指数差39个百分点。
1993年6月以后， 投资品价格与消费品价格出现截然相反的变动趋势， 国务院出台宏观调控措施后， 投资品价格一路下滑， 上涨率从1993年6月的52.9％降到12月的20.4％，1994年持续回落， 由1 月份的12.9％下降到4月的0.4％，5 月份以后价格下降（当月负增长率为2.6％），7月份已降至-8.4％。与此同时，消费品价格逐月上升，零售商品价格上涨由1993年6月的13.9％稳步上升到12月份的17.6％，1994年继续攀升，1月份升至19％，之后数月一直在高水平上徘徊， 虽然4、5两个月涨幅趋于平稳和小幅回落，但6月份起明显反弹， 势头很猛，全年达到21.7％（见表1）。紧接着是1995年长达10 个月继续在两位数水平上。表1 1994年有关价格指数走势
月份 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
零 19 20.6 20.2 19.5 18.9 20 21.4 23.5 24.6 25.2 25 22.5
售商品
价格指
数
城镇消23.3 25.9 24.5 23.2 21.8 22.7 24.2 27.1 27.5 27 26.4
费品价
格指数*
其中:
食品 26.6 31.8 29.9 28.1 27.4 31 35.3 40.6 38.5 37.6 36.5
生产资12.9 10.3 5.2 0.4 -2.6 -6.2 -8.4 -7.5 -4.5 -3.9
料价格
指数
*城镇消费品零售价格指数为35个大中城市的数字。
资料来源：《中国统计年鉴》，《中国统计月报》。
这种状况的出现，究其根本原因，在于投资需求膨胀所致。从1988年9月开始实施紧缩至1990年9月工业生产出现回升，持续24个月的紧缩过程中，中间需求从第11个月就开始恢复，投资需求从第18个月开始恢复。当消费需求长期不振，失去了拉动经济快速增长的作用时，宏观调控转向依靠增加投资拉动经济步出低谷转入较快增长。1991年货币发行增长77.6％，应当说这是本期货币扩张的开始。特点是1992年经济环境、政策环境的进一步宽松和开放，促使1992年经济超高速增长，货币发行在1991年增长的基础上又增长1.17倍。这些大量增发的货币连同大量违章拆借资金，有相当的数量进入房地产、证券市场，其余则转化为固定资产投资，使投资增长速度大大超过经济增长速度和消费增长速度。全社会固定资产投资增长率（以当年价格计算）在80年代的年份（1985年）为38.8％，而1992年为42.6％，与此同时，当年广义货币供应量也大幅度增加，达到31.3％，银行信贷被迫松弛， 扩张势头明显。1993年的经济发展势头更为强劲，固定资产投资增长率高达50.6％。一方面投资需求过度增长的直接结果是造成紧缺的投资品价格率先大幅度上升（钢材、水泥等价格两年中几乎翻了一倍）。由于上升的幅度太大，企业目前的技术水平和经济实力很难将其全部消化，因此，投资品价格的上升向下游产品传导，给下游产品造成强劲的成本上升压力，必然在一定时期内大部分转移到消费品上去，只是由于这种转移带有滞后性，消费领域的供求矛盾才没有突出出来，所以在投资需求急剧膨胀和投资品价格暴涨的同时消费品市场相对平稳，价格上涨也较为缓慢。另一方面，投资的40％最终将转化为消费基金，从而也转化为拉动消费品价格上涨的重要力量。
1993年6月后， 国民经济宏观调控的紧缩措施使过度膨胀的投资需求在一定程度上受到控制，投资品价格也逐月回落，但前期价格高涨的投资品经过一段时滞已转化为消费品的成本，使得消费品价格只涨不落，上涨势头凶猛。显而易见，需求膨胀正在转化为成本推动。
成本推动的另一个原因是由只升不降的工资增长引起的。部门间劳动生产率不同，但工资却倾向一致。劳动生产率的低效率部门与高效率部门的工资收入攀比，出现了不少一面亏损一面提高工资收入的国有企业。据银行统计，1992年工资性现金支出比上年增长25.3％，1993年又增长30.3％，1994年增长40.1％，都超过了同期劳动生产率的增长。
（二）消费品中涨价高、涨势强的主要集中在食品上
在零售商品价格上涨中，食品价格上涨速度明显高于其他商品价格上涨速度。1994年食品类价格在上年已经上涨14.3％的基础上，又上涨了35.2％，比各类商品平均涨幅高出13.5个百分点，影响价格总水平上升12.3个百分点，占总的上涨幅度的56.7％，其中粮食价格上涨49％，影响价格总水平上升2.6个百分点。
（三）城市、经济发达地区与农村、经济不发达地区价格涨落的不一致性
这轮物价上涨的初期，城市和经济发达地区的物价涨幅高于农村和经济不发达地区。1992年城市高于农村3.8个百分点，1993年高于1.6个百分点。但从1994年4月以后，城市涨幅不断减缓，农村涨幅强劲， 农村物价涨幅超过城市，差距从0.3个百分点扩大为5.1个百分点。同时，中西部地区的物价上涨率超过东部沿海地区的上涨率。据统计，1994年居民消费价格指数平均上涨24.1 ％， 其中东部沿海地区：广东为21.7％、上海为23.9％、浙江为24.8％、江苏为23.2％、山东为23.4％、中西部地区：湖南为25.3％、河南25.2％、湖北25.3％、安徽26.9％、陕西26.7％、江西26.9％、新疆26.7％。
（四）一方面通货膨胀居高不下，一方面企业产品积压严重
1993年下半年执行宏观调控措施后，工业速度从6月份的30.2 ％降到10月份的16.4％，在抽紧银根、出现企业相互拖欠、产品库存积压猛升的情况下，零售商品价格指数仍然逐月攀升，由6月份的13.9 ％上升至12月份的17.6％。1993年10月份开始以每月新增银行贷款1000亿元的规模再度放松银根，11、12月份工业速度出现较大反弹。生产的增长带来产成品的积压，而不是效益的同步回升，工业生产快速回升所增加的产值中有相当部分以中间产居品积压形式沉淀下来，未与实现价值和经济效益相联系，形成产值“虚增”，产成品资金占有上升。
1994年以来，宏观政策转向以稳定为主，金融政策一直偏紧，在继续紧缩银根、压缩投资的情况下，出现了高达8000亿元以上的“三角债”。预算内工业企业产成品资金占用继续增大，实现利润持续下降。而在企业产品积压、速度效益问题尖锐化的同时，零售物价指数却仍增势不减，从1月份的19％到6月份的20％，以后各月逐月攀升，7月21.4 ％，8月23.5％，9月24.6％，10月25.2％，11月25％，12月22.5％，形成近些年来经济形势的一个重要特点：收紧银根之后并未能控制住物价涨势，在产品大量积压的情况下价格指数却居高不下。
二、此次物价波动的成因
对于上述矛盾现象各界议论颇多，看法各异。
有一种颇具代表性的意见是：无论是消费品还是投资品，都没没有出现明显的紧张现象，仅从市场供求变化难以说明物价上涨的原因。认为物价上涨的一个重要原因是价格改革，特别是农产品调价。在1994年的价格上涨中，有60％来自食品价格上涨，这与1994年几次大幅度调整粮食等农产品价格有密切关系。1994年货币供应量的增长已受到控制，这种既非需求扩大也非成本推动，而是由改革所导致的通货膨胀类型，也许可以把它称为“改革型”通货膨胀。认为如果不这样解释，就无法说明此次通货膨胀中出现的相互矛盾的现象。因此，不应该把由改革所造成的通货膨胀又当成宏观调控的主要目标。为反通货膨胀所实施的紧缩已经导致了供大于求的局面，继续实施紧缩，就有可能进一步加重总量过剩，甚至导致危机，等等。
我认为，这种分析只停留在表面现象，并没有触及到深层诱因。，采取紧缩措施后出现的企业产品积压和消费品价格居高不下，正是前期经济过热，需求旺盛的必然反映。随着投资决策权的下放和投资主体多元化，从1992年起，逐步形成的一股强劲的投资风潮，并由此而滋生且越演越烈的开发区热、房地产热、股票热等，将整个宏观经济运行推上了过热的轨道。投资需求盲目膨胀，其结果，投资品价格一涨再涨，其涨幅大大高于零售价，给零售价的上涨形成压力。1992年投资品价格上涨12.1％，比零售物价上涨5.4％高出6.7个百分点；1993年，投资品价格上涨26.6％，比零售物价上涨13％高出13.6个百分点，1993年、原材料、燃料、动力购进价格上涨35.1％，生产资料出厂价格上涨33.7％，钢材、木材、水泥出厂价比上年分别上涨82.7％、28.5％和48％，使得加工企业成本大大增加，1993预算内工业企业产品销售成本上升28.3％。多年来成本的增加，在需求旺盛的条件下，将逐渐通过零售物价水平的上涨转嫁给消费者。其结果，投资品价格一涨再涨，一旦紧缩，一方面，面对日益缩小的市场容量，投资品必然积压；另一方面，前期投入品价格上涨幅度较大，生产成本急剧上升，这是难以靠紧缩需求来抑制的。由于这种成本转移压力巨大，绝大多数企业无力从内部消化，特别是在低增长背景下更难以消化，因此，企业只能通过涨价转嫁损失。这也就不难理解一方面产品积压，一方面消费品价格居高不下的缘由。
第二，价格改革措施的出台、农产品调价会引起价格总水平的上升，特别是1994年，食品类价格上升幅度较大，成为消费品价格上升中的突出问题，这是事实。但由此认为此次通货膨胀是“改革”所导致，这在理论上和实践上都说不通。因为：
1、物价上涨并不等于通货膨胀。 粮食价格的调整和放开是粮食产品市场化的重要举措，对于理顺工农产品比价和农产品内部比价关系有重要作用。因此，粮食价格放开之后，涨幅较大也在情理之中，相当部分是恢复其价值水平（当然价格改革是有条件的，要掌握好时机）。但这种价格上涨不是通货膨胀，而是通货膨胀引起的轮番涨价在农产品价格上的反映。如果没有通货膨胀的作用，是不可能引起普遍的、持续的物价上涨的。
2、价格改革措施的出台并非1994年独有。在1992年前， 农产品价格也几经调整，但并未引起类似1993年底和1994年农产品价格及全社会物价水平的巨大波动。例如，1979年我国大规模提高农副产品收购价格和大幅度提高8种主要副食品价格，但其影响只是使1980 年零售商品价格指数上升较多，而从1981—1984年则保持了物价的基本稳定，零售商品价格总指数上升幅度在1—3％之间。同样，1996年也陆续出台了不少改革措施，如，提高了粮食定购价格、销售价格，提价幅度为32％，四个主要提价项目提价总额为460多亿元， 但并未对价格总水平造成多大影响，全年商品零售价格指数还从上年的14.8％降至6.1％。 就是这次通货膨胀也不是农产品价格上涨在前，而是投资品涨价在前（见表2 ）。表2 （％）
年份 农副产品收购 农资零售 采掘、原材料
价格指数 价格指数 出厂价格指数
1991 -2 2.9 12.3
1992 3.4 3.7 11.4
1993 13.4 14.1 43.5
1994 39.9 21.6 19.5
表中可见，农业生产资料1993、1994年大幅度上涨，1994年比上年上涨21.6％，其中12月比上年同期上涨27.3％，这一涨幅是历史上的，特别是化肥价格上涨过猛，农民难以承受。因此，待投资品和其他主要工业品以及农用生产资料价格上涨后，1994年物价上涨集中反映在农产品特别是粮食类产品上，就是一个必然的结果。
第三，从理论上说，通货膨胀的直接原因总是在于货币的过量供应和总供给与总需求的脱节。不具备这一条件，任何个别商品的价格提高都不会导致价格总水平的持续上升。但货币的过量供应反映到物价上涨上，有一个时间差，各国的情况不同，货币过量发行反映到物价水平变动上的时间差（时滞）也不同。因此，用某一年的货币供应量受到控制就认为物价上涨与货币过量供应没有直接联系，从而否定物价上涨的通货膨胀性质是说不通的。
国内外经济学家就我国货币供应量增长的合理界限进行探讨时，都认为主要应受经济增长率的制约。一般发展中国家在经济货币化过程中，由于产品商品率提高，流通速度减慢等原因，要求货币增发数年平均一般不超过2—3％。由于经济体制改革包括所有制结构的调整和经营方式的改变等，对货币需求量的增加年平均也只能在1—2％之间。所有这些因素加总起来，如果要避免通货膨胀，在经济增长速度保持在8 ％左右的条件下，我国年平均货币增长数应控制在11—15％之间，超过15％，就必然引发通货膨胀。而我国从1979年—1995年的17年中，M0的增长速度除四年（1981年14.5％，1982年10.8％，1989年9.8％，1995 年8.2％）在15％ 以下外，其余13年有7年在20％以上，有两年在30％以上，有两年在40％以上，17年平均增长23.71％，特别是1984—1995 年平均增长在25％以上，1991—1994年平均增长28.9％。而这四年的GNP 年均增长12.2％，年货币增长速度超过了年经济增长速度达16个百分点以上。这是引发本次通货膨胀的根本原因。
通货膨胀引发物价上涨就不会只限于或主要表现为一部分商品价格上涨，而必然涉及全部商品或劳务的价格上涨。当然，某一时期可能某一类或某几类商品价格上涨比较突出，而另一时期则另一类或另几类商品价格上涨比较突出。但既然是普遍地、轮番地上涨，那么各种商品和劳务价格的上涨就只有先后和程度之分，而不会是有无之分。
通货膨胀所造成的市场压力，在空间上和时间上的分布也是极不均匀或极不平衡的。这种不均衡的背后，是人们最为敏感的经济利益的损益再分配，在利益驱动下，谁都必然不甘示弱，区别只在“手段”、“强度”和“能力”。这次通货膨胀的后期所表现出的大部分需求和供给弹性小的基本生活必需品价格上涨幅度明显居高和农村价格上涨高于城市就是这种不均衡的反映。同时也说明了这次通货膨胀的深度、广度和强度。
当然，不容否认，农产品价格上涨还缘于对农业的投入越来越少，农业落后于经济的发展，农业“短腿”矛盾加剧，使得80年代一度缩小的工农业产品价格剪刀差又有扩大，农民务农的积极性受到挫伤，致使农产品供给越来越偏紧。此外，7000—8000万的农村人口向城转移，在城市实现他们更高的劳动价值，也增加了消费基金并引起城市食品需求增加，导致食品价格上涨。再有1994年出台的实行增值税为主的流转税制、所得税制的改革等，都对物价上涨产生影响。但是如果没有总量失衡和通货膨胀，便不会导致物价的普遍上涨和轮番上涨，进行价格改革和其他改革的余地就会比较大，放开价格、转换价格形成机制的速度也就会加快。
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