两会”期间，“楼市泡沫”估计又成为热议的话题之一。此前国际上对中国楼市的质疑也不少，美国杂志《福布斯》评出了七大金融泡沫，其中中国的房地产市场位居第二；最离谱的观点算是美国空头大师查诺斯（JamesS. Chanos），他说“中国楼市飙升，涌入大量投机资本”，像“迪拜危机的1000倍，或更糟”，甚至怀疑，“超过8％的经济增长，是中国伪造”。
他掌控着几十亿美金的对冲基金，做空中国的动机令人质疑。国内的泡沫说、崩盘说到处都有。
这几年伴随中国房地产市场的发展，有一个并发的独特现象，即凡是楼价上涨速度加快的年份，都会无例外出现大量楼市“泡沫论”的声音，楼市受到“围攻”。
例如，在早在03、04年社科院的研究员易宪容就说，国内房地产的泡沫破灭将不可避免，房地产业正挟持着中国整个经济、挟持着各地方经济。他还有“上海房价将下跌50%、北京将下跌30%”的惊人判断；谢国忠（当时他还是摩根士丹利亚太区首席经济学家）04年就预言，“中国地产泡沫即将破裂。这是最后的疯狂。……离‘最后算账’的日子越来越近了，仅仅是几个月，而不是一年。”谢国忠的看法是楼市泡沫2012年破裂；还有郎咸平等，这些年一直在预测“高房价泡沫的破灭已是一触即发”；各种媒体在“泡沫”话题上的炒作则无数，经常是整版、头条地聚焦，大大影响到舆论和社会情绪，也影响政策取向。
前几天曾试着用谷歌搜索“楼市泡沫”关键词，出来的信息结果高达1150万条！这个词的关注度之高，由此可见一斑。
楼市泡沫喊了这么多年，房地产市场也有波折，但总体运行并未出现如那些“大师”或许多学者所预测的极端情况发生，楼价趋势依然是向上的，市场的真实支撑力依然很强，这说明什么问题？
先澄清一点，我的意思绝不是说，不要谈楼市泡沫，否认楼市有泡沫成分，也不是说楼价快速上行、高楼价是完全合理的。国家这些年为什么频繁对楼市进行调控？为什么政策要力图稳定楼价和市场预期？根本还是为了保持市场健康、可持续地发展，避免市场过热，防止楼价高涨给经济、金融、房地产和民生带来大的负面影响。
但是，那些屡屡预言楼市“泡沫爆破”、“崩盘”的热论，在现实面前显得简单武断，主观情绪化比较浓，有的近乎“忽悠”（如05年就说“上海房价将大跌50%”），误导性强，个人觉得有必要对这个问题进行一些冷思考。
概括起来，我们看到绝大多数“楼市泡沫”的依据主要是三方面：一是从楼价涨幅的值来判断；二是从房价收入比来判断；三是从租金售价比值来判断。
比较典型的是，方面，往往楼价一涨，就会有“泡沫”的判断；涨幅大，则泡沫严重，风险大。第二方面，以发达国家的4：1至6：1的房价收入比水平作为标准，认为我们国家主要城市房价收入比远超这个标准，如公布的数据有的城市房价收入比达到1：20，判断泡沫极大，很严重。第三个方面，以国外发达地区城市租金与房价比值1：200合理、1：300警戒的标准来衡量我们城市的租售比，有机构发布数据多数城市的租售比低于1:300，有的达1：500，以此判断泡沫成分大。
以上这三个指标到底能不能判断中国楼市的“泡沫”？很显然，单用这些指标来衡量，这些年我们的楼市早已经充满危机，是高风险，市场没可能向前发展，所以很难解释现实中房地产行业作为城市化的重要动力，在整个经济活动中所起的较大作用，商品房销售带动消费链和相关行业，开发投资增速合理，更加难解释的是，依然有相当多的居民（包括普通中高收入家庭）依然将购置房产作为投资、理财的。所以，单单看上述三个指标可能不足以判断楼市的运行特点。
首先，目前公布的各个城市的房价收入比、租售比的数据的权威性不足，关于房价、收入、租金的计算方法本身争议较大，科学性较缺乏。例如，目前公布的京沪广深等重点城市的房价收入比通常是以新建商品房平均总价除以/家庭可支配收入得到数据，而租售比是以存量住宅平均租金除以新建商品房成交均价得到，这样得到的数据至少有三方面局限：
一是房价收入比没有考虑存量房（二手房），而二手房市场地位越来越重要，在京沪广深四个一线城市购房者依靠存量房解决居住问题的占据市场半壁江山还多，缺少二手房这部分的房价收入比、租售比不够全面和科学；
二是房价、收入的计算不是采用国际通行的中位数，且中国城市居民收入普遍存在隐性收入，因而一方面公布的房价收入比有的城市高达20：1，数据显示房价远远超过居民购买力，但另一方面，楼市成交火爆，大约有20-30%的购房者采用一次性付款，无须银行借贷，市场的购买力强劲，产生判断上的矛盾；
三是简单的算术平均值误差很大，缺乏比较科学的抽样，反映不了收入、租金、房价的结构，所以目前公布的房价收入比、租金售价比数据，其实水分相当之大，以至于以讹传讹。
其次，高房价乃不争事实，但还不能把“高”=“危”，也不能以为“高”=“泡沫”。我们大城市的高房价与这些年中国特点的经济、社会发展方式有关。
一是中国经济高速成长，高增长保持了30年，年GDP增速在10%左右，居民收入常年保持较快增长，财富大量积累，这在全世界都是奇迹，这是房地产房展和购买力最有力的支撑。
二是中国城市化进程处在加速发展时期，目前中国城市人口5.9亿，城市化率大约45%，未来15-20年内，城市人口将达到8.8亿，城市化率达到65%左右，如此多的人口进入城市，带来的购房需求非常庞大，而且大城市人均收入相继进入3000美元的消费升级换代区间，这是房地产发展的巨大动力。发达地区的城市化率达到70-80%，人口红利早已枯竭。
三是城市经济在中国经济发展中的主导作用，特别是特大型城市，成为经济的火车头，使得各种资源（人、资本、物资、知识、财富、各种配套设施）向大城市集中，导致地区之间、城市之间的巨大的差异，并形成“马太效应”，强者恒强，特大城市的房地产市场的购买力除了本地居民，还有跨地区、的因素，乃至全球购买力都有流入，对房价的拉动力和支持力强。
四是经济发展快，而社会保障相对滞后，居民对于未来保障（如医疗、养老、小孩教育等）的“不安全感”造成了楼市成为许多家庭配置资产的。中国储蓄率居高不下，并非居民没有能力消费，或者不原意消费，而是社会保障水平低，人们不敢大肆消费，特别是有了家庭、小孩的人群，加上节俭的传统，往往多数人选择储蓄，但近年通胀以及楼市稳定的回报，吸引了越来越多的积极理财的资金进入楼市，这是个趋势，而不可以单单用投机炒作可以解释的。如果一定要问，为什么居民越来越多选择楼市作为进行投资理财，根本原因还是保障水平低的缘故，房地产又是城市化、工业化进程中风险、长期最稳的产品，老百姓富裕之后不让他买房，哪买什么？买股？买黄金？大家都是理性人，选择都是理性的。
五是房地产在中国城市经济高速成长的高效作用至今无法替代，特别是出口这驾马车因国际金融危机爆发外需萎靡不振后作用更突出。土地是城市的资源，不高效利用土地资源，城市很难快速发展起来，招牌挂制度使之走向规范发展；房产是居民最愿意付出消费，也是的投资品，各种资本被吸引介入到有庞大需求的房地产市场，形成了比较良性的循环，总体促进城市经济增长。这就是这些年我们都看到城市面貌焕然一新、城市扩容、房地产行业成长、居民居住环境改善、相关行业被带动起来的发展景象。这种模式与出口带动型模式（其中资源耗费、劳动密集、环境污染、低成本起了重要作用）、引进外来技术等模式共同成就了我们这几十年的发展。
六是我们的社会收入和财富不均衡，不同人群对于房价的承受力完全不同，这与发达地区购买力橄榄型构成的各项指标有所不同。
经济高增长（财富大量积累）、城市化加速（人口红利）、大城市聚集资源效应以及低水平的社会保障逼使居民投资房产理财（风险低与长期稳）、房地产助推城市经济等这些因素与成熟地区完全不同，使得我们大城市有限的土地资源的供求关系越来越紧张，而各种调控只是暂时缓解供求之间的矛盾，没有从根本解决问题。只有站在经济、社会、城市发展模式的角度来看房地产，我们才可能清楚解读为什么这些年楼市屡屡被调，为什么楼价最终还是走高，而在远超国际通则指标的情况下，楼市的购买力其实依然还是存在的。用不太准确的表述是，这些“中国特色”的因素最终导致了高楼价。
高房价应该可以看作是“中国特色”的产物，从上面的分析大家可以看到，这里说的“中国特色”有特定涵义，与西方发达地区城市发展不同，它决定了我们的房地产市场发展的不同特点。很显然，这个词在这里不是挡箭牌。
但高房价引发了激烈的社会问题，这一点大家都看到了，无房族、中等收入、中低收入人群（所谓夹心层）在高房价面前望房兴叹，网络的激烈评论就是一个不满情绪任意宣泄的典型。举例说，如果有人博文说房价还涨，那迎接的一定是包括污言秽语的板砖。这时用房价收入比可以衡量这个社会问题的严重性。为什么会有这个社会问题？原因大家也都知道，是我们的住房保障体制不健全，保障产品的总量少，种类少，覆盖人群少，结果是大家都要去市场来解决住房问题，只有一条路去华山，使得市场本身已经紧张的供求关系，还要加上原本不该由市场承担的中低收入人群的居住责任。
高房价本来只是市场问题，经济问题或者金融问题，但现在高房价问题成了社会民生问题。一旦房价问题纳入到社会民生范畴，那市场能够起的作用就十分有限了。应该是以市场之外的力量为主来解决，即政府的力量来解决。
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