楼市的刚性需求有多大？能在多大程度上决定房价走势？现阶段的调控措施会压制刚性需求吗？
刚性需求会支撑高房价吗？
５月份以来，随着国务院和部分城市一系列房地产调控政策的实施，一度热得烫手的楼市出现新变化：银行拧紧信贷“龙头”、楼市重现打折促销、二手房交易量锐减。但是，房价究竟向何处去，仍然显得扑朔迷离，各种各样的论调更是此起彼伏。
有的说，有刚性需求在，房价迟早还要涨；有的说，有耕地“红线”的限制，房子永远是供不应求；还有的说，房价涨得终归会比ＣＰＩ增幅快，投资房地产不会赔……房地产走势关乎民生改善，关系经济全局。该如何看待这种种说法？楼市乱象的背后是什么？《民生周刊》从今天起推出系列报道，对楼市的一些基本情况进行分析。
“这房价迟早还要涨上去。那么多要结婚的、在北京工作的，都要有房啊，这就是刚性需求。”北京中心城区一位业主这样说。
最近北京等大城市房价涨幅回落，但许多人仍坚持认为，房价跌不到哪儿去。有的业主把原计划要卖掉的房子转为出租，等待着将来房价再次上涨。
事实上，房地产界一直以来有一个观点：由于大量刚性需求存在，支撑了我国房价长期上涨的趋势，也决定了市场出现波动时，房价不会出现大幅回调。在大多数人还搞不清楚什么是“刚性需求”的情况下，这一观点却已经被普遍接受。
究竟哪些需求属于“刚性需求”？它真的能决定房价走势，或者仅仅是维持虚高房价的一个噱头？政策应该如何对待刚性需求？记者进行了调查。
① 楼市的刚性需求在哪里
－－买房自住的需求一直大量存在，同时，自住兼投资的混合型需求迅速上升，甚至接近一半
按照经济学基本概念，所谓刚性需求，是指供求关系中受价格影响较小的需求部分。也就是说，某种商品无论价格涨跌，对人们购买这种商品的行为影响较小。但由于一套住房的价值巨大，住房的刚性需求界定起来复杂得多，至今并没有权威的定义。
中国社科院发布的《中国住房发展报告（２００９－２０１０）》认为，住房的真实需求，是老百姓在居住层面上的最基础需求，主要受收入增长、人口流动、就业等基本因素的影响，具有一定的刚性。
“最基本的住房需求可以认为是住房的刚性需求。”北京链家地产副总裁林倩告诉记者，“业界比较认可的刚性需求，主要是指人们买房自住的需求。其中既包括首次购房，也应该包括以改善住房条件为目的购买的二套房。”
具体看，在当前市场上，由于１９８０年前后生育高峰出生的人群大量步入适婚年龄，基于结婚需要而购买首套住房的需求较为庞大。
同时，我国已进入城市化加速发展时期，意味着将有更多人住到城市里，由此带来的购房需求不可忽视。去年以来房价上涨较快的北京、上海、深圳甚至西部的银川市，都是外来人口购房比例较高的城市，对大城市而言，这也是刚性需求。
此外，１９９８年前后许多居民购买了“房改房”，经过１０年左右时间，由于当年的住房在户型、功能上不完善，这些家庭纷纷进入住房改善期，这部分改善型的购房需求，刚性同样较强。
２００９年，商品房销售面积近９.４亿平方米，比上年增长４２.１％。有多少是刚性需求带动的？
链家地产对每一位前来购买二手房的客户都会询问购房动机。结果显示，２００９年１月到９月底，自住为主的需求占６０％以上。但从第四季度开始发生明显变化，大量投资型和投机性需求入场，自住需求降到５０％左右。而今年一季度，更是降到５０％以下，投资型需求已经成为主流。
尽管这一调查数据不能反映整个北京市场的情况，但基本体现出去年以来购房需求结构的变化。林倩说，实际上，许多购房者买房既可以自住、改善，也期望房价上涨以后可以获得投资，甚至为了抵御通胀而购房，大约有４０％的客户是这种混合型的需求。因此，市场上到底有多少刚性需求，无法清晰界定。
“可以确定的是，未来一段时间，刚性需求仍然大量存在。”中国房地产协会秘书长朱中一分析道，我国现有城镇住房中有将近２／３是１９９９年以来的１０年间盖的，到２００８年末，我国城镇实有住房总面积１２４亿平方米，但户均才不过６０平方米，只能达到初步脱困的标准。１０年来，每百户城镇家庭中，每年只能有３到４户住进新房。在快速城镇化、消费结构升级、“小家庭”增加以及传统观念等因素影响下，普通老百姓购买首套房和改善住房条件的需求仍然十分巨大。
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