[摘要] 德州房产市场，备受关注的德州某热销楼盘高调地广而告之，其住宅价格4500元/平起，为其普通房源均价的7-8折，一时间令购房者心动不已。热门楼盘自降房价，是德州楼市降价的第一枪，还是开发商吸引客户的一个营销手段？
今年以来，我国房地产市场持续萎靡，房价整体呈下行态势。在5月23日清华经管学院中国企业家论坛上，著名地产大鳄潘石屹甚至说：“我对住宅市场不看好，中国的房地产就是泰坦尼克号，马上就要撞到前面的冰山。”
与潘石屹的“撞冰山论”不同，在上海易居房地产研究院副院长杨红旭看来，市场是否大跌，既要看外部的经济与政策环境，比如GDP增幅、货币供应、信贷松紧、调控政策，又要看市场内部指标，比如成交变化、存货变化、供求关系、房价收入比、住宅饱和度等。
反观德州房产市场，备受关注的德州某热销楼盘高调地广而告之，其住宅价格4500元/平起，为其普通房源均价的7-8折，一时间令购房者心动不已；与此同时，德州南部片区某品质楼盘也推出4999元/平的特价房源，为普通房源均价的8.9折。“德州房子降价了？”茶余饭后，这一论调再次升温。
热门楼盘自降房价，是德州楼市降价的枪，还是开发商吸引客户的一个营销手段？记者进行了采访。
库存高压，开发商急需回笼资金
记者从德州市统计局获悉，今年前4个月德州共销售住宅房屋超过1万套，比去年同期多卖出近2000套；但更为值得关注的是，今年以来，我市新开工房屋面积大幅上涨，同比增长近半，导致待售面积持续上涨，一些开发商的去库存压力依然“山大”。
数据显示，1-4月，德州房屋销售面积达125.1万平方米，同比增长21.7%。其中，现房销售面积为31.4万平方米，同比增长46.5%；期房销售面积为93.7万平方米，同比增长15.1%。另一方面，前4个月德州房屋施工面积为1787.2万平方米，同比增长35.9%。住宅施工面积达1087.2万平方米，同比增长34.7%。商业营业用房施工面积为182.6万平方米，同比增长30.4%。其中，德州房屋新开工面积达448.8万平方米，同比增长48.8%；住宅新开工面积为336.8万平方米，同比增长29.4%；商业营业用房新开工面积为69.8万平方米，同比增长190.2%。
增长，增长，增长！如此全方面、大幅度的增长，需要同等甚至更大幅度的销售业绩消化库存。尽管今年我市房地产市场呈现销售加快态势，但待售面积的增加也不容忽视。数据显示，前4个月，德州待售面积达94.2万平方米，同比增长3.9%；其中，住宅待售面积为70.8万平方米，同比增长高达13.5%。库存量的持续走高，让现阶段的楼市更加艰难，而目前增加资金链安全系数最有效的方法就是以价换量，尽快回笼资金。
特价非降价，底价房多为瑕疵户型
五月份是地产商的“必争之月”，上半年的业绩报表是否“好看”很大程度上来源于这个月的销售情况，因此大多数开发商会卯足了劲头大搞促销。然而，再多的促销活动也不如把房价下降来能更有效地吸引客户，于是，4500元/平的特价房应运而生。
“最近很多客户冲着4500元/平的底价房而来！”在德州南部某高端楼盘售楼中心，一位韩姓置业顾问向记者透露，4500元/平的房源一经推出立即受到广泛而热切的关注，每天到访和来电咨询的客户不下百组，但特价房源非常有限，刚一推出就销售一空。“这些特价房基本上都在一楼，有的在户型上有短板，我们也是为聚人气才牺牲了部分利润。6套房半天时间就卖光了，买方都是瞅准机会的刚需客户。”
而在的另一品质大盘营销中心，策划部齐经理向记者介绍，根据不同的节点，该楼盘会适时推出适合不同人群的特价房，“目前推出的特价房源在楼层上处于弱势，一般分布在二层、三层、顶层，现在5套特价房已经售出3套，买家都是预算不足的刚需客户。”
尽管今年以来，从北上广一线城市，到杭州、成都等二线城市，无论是同比还是环比，都呈现出“跌跌不休”的局面，但有专家表示，德州房地产市场虽然受到影响，但楼市依旧以“刚需”为主。“德州的工资水平和购房需求在短时间内不会出现很大变化，但在房产市场一片降价的背景下，德州开发商不得不以多种手段促销，实现资金快速回流，特价房即是促销手段之一。”德州学院经管学院市场营销学教授潘光杰分析。
房贷政策紧缩，推特价房刺激客户购房欲
年初以来，银行对购房者个人贷款的利率优惠相继取消。进入3月，银行“钱紧”的局面并没有得到根本性的好转，往年年初银行信贷政策的放松在2014年并没有如期出现，取而代之的是房贷政策的持续收紧、首套房和二套房贷款利率上浮等。经记者调查，目前我市各大银行首套房贷款优惠利率早已全然不见，甚至几乎所有银行都在基准利率的基础上上浮5%以上。在信贷持续紧缩的背景下，购房者购房成本居高不下，影响着购房计划。“房贷利率上涨让很多潜在客户的观望情绪变浓，而特价房有与银行房贷政策相‘抵’的意思，可以刺激这部分客户的买房决心。”置业顾问韩某说道。
对目前的楼市走向，杨红旭总结道：“当前，房地产短周期正经历下行阶段，但绝非崩盘节奏。2010年是中国楼市黄金十年的最后一个年份，当前正处“白银十年”过程中。短周期虽降温，但不改长周期温和增长。把短期与长期结合起来考量，辩证地看待中国楼市，或许就能不乐观、不悲观，不迷惑、不盲从。”
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