[摘要] 今后，物业主管部门需开设维修资金专户，用于管理维修资金、房屋账户增值收益等；在使用表决上，居民反对票不超过1/3也可动用维修资金；电梯故障、消防系统故障等8种紧急情形，可以应急使用住宅维修资金……这是新的《山东省住宅专项维修资金管理办法》（以下简称新《办法》）规定，我市5月1日起正式实施，之前下发的
今后，物业主管部门需开设维修资金专户，用于管理维修资金、房屋账户增值等；在使用表决上，居民反对票不超过1/3也可动用维修资金；电梯故障、消防系统故障等8种紧急情形，可以应急使用住宅维修资金……这是新的《山东省住宅专项维修资金管理办法》（以下简称新《办法》）规定，我市5月1日起正式实施，之前下发的《山东省住宅物业专项维修资金管理办法》同时废止。
物业主管部门需开设维修资金专户
新《办法》规定，物业主管部门应当在商业银行开立维修资金专户，资金专户下设房屋账户和公共账户。
房屋账户主要用于储存业主、建设单位交存的维修资金，按照物业管理区域设总账，按房屋户门号设分账。
公共账户主要用于储存公共划转的维修资金、房屋账户增值、业主大会或者业主共同决定转入的其他资金，以及出售公有住房划转的维修资金，按照物业管理区域设总账。
业主可以选择一次性补交、续交维修资金，或者随物业费逐月补交、续交。
异议表决反对票不超过1/3也可通过
之前，住宅专项维修资金面临一种“交钱容易使用难”的窘境，而新《办法》则设立了“异议表决”这一项，让业主有了更多选择。
根据新《办法》规定，业主表决既可采取常规表决，也可采用“异议表决”。
常规表决，必须经有利害关系的专有部分占建筑物总面积三分之二以上、且占总人数三分之二以上的业主同意，视为表决通过；而根据业主共同管理规约的约定，也可采用“异议表决”，即根据业主共同管理规约的约定，持不同意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下、且占总人数三分之一以下的，也可视为表决通过。
据了解，这两种表决方式都可在申请使用住宅专项维修资金时使用，后者给了相关业主“异议表决”的权利，与前者相比更方便，但有一个先决条件，就是业主共同管理规约中要对“异议表决”作出事先约定。
一次计划使用表决可“管”两年
在市民的印象中，房屋的物业维修资金每次使用之前都要申请、签字，很麻烦。而根据新《办法》，住宅专项维修资金的一次计划使用表决可“管”两年。
新《办法》规定，维修资金的使用分为计划使用、一般使用和应急使用。
据了解，维修资金的计划使用，通常是房屋检修的一般规律，定期对共用部位、共用设施设备进行保养和维护。这一情况主要适用于可以预见的、以延长使用寿命及方便业主生活为主要目的的共用部位、共用设施设备的维修更新和改造。所以，业主可以一次表决不超过连续两年的使用计划。
8种情形可启动应急维修资金
随着我市高层住宅小区的不断增多，电梯、地下车库的维修等也会逐渐成为住宅专项维修资金使用的“大头”。为此，新《办法》也作出了相应规定，8种情形可启动维修资金的应急使用，不用小区物业或相关业主挨家“签字画押”表示同意了。
新《办法》中维修资金的应急使用主要适用于电梯故障、排水管道爆裂等危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的紧急情况，需要立即进行的维修、更新和改造。
出现需应急维修情形时，物业服务企业应将有关情况报告业主委员会，经现场查验确认后立即组织维修。
未聘用物业服务企业或者物业服务企业不履行组织维修责任的，由相关业主将有关情况报告业主委员会确认后组织维修。
房屋没售出时维修资金需由开发商交
以往，对于竣工交付、尚未出售的住宅，维修资金应该由谁交存，这一点不太明确。
新《办法》规定，从今年5月1日开始，竣工交付但尚未出售的住宅由建设单位交存首期住宅专项维修资金。因为房屋尚未售出，开发商就是名副其实的业主，应该承担公用部位、公共设施设备的维修义务，能有效避免部分存量房因未交存维修资金，在需要维修时出现资金缺口的尴尬局面。
业主可在监管下“管理”资金
交存维修资金后，业主们比较关心的一个问题是，能不能自己来管理这笔房屋维修资金。
新《办法》对此作出了明确规定，维修资金应当建立公示和查询制度，接受业主对公共账户和房屋账户中维修资金交存、使用、增值和账面余额的查询。包括对移交条件、专业人员配备、监督管理手段等，自行管理维修资金也要通过招标方式，通过市房产管理资金监管中心选定的银行，在监管中心的监管下进行，以确保资金的安全。
新《办法》规定，物业主管部门在保证维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将维修资金用于定期组合存款、购买一级市场新发行的国债等，确保资金的安全和保值增值。
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