——解析“华山·橡树湾” “华山·橡树湾——一个有着不凡出身的焦点项目，在五月亮相以来，打破众多德州的“惯常”引发德州一时之间业界震动，赞誉之声不绝于耳。 对此，项目开发单位——华山集团一直保持低调。有限的信息来源仅仅透露出，“百万生态大盘”是开发商数年异地开发后在德州的 个项目。这个项目对德州房地产界的搅动状态已经超越了来自于到访关注数字的简单刺激，其产品定位、设计、推广的每一个环节都以破常姿态出现，却招招中的。华山·橡树湾的出现无疑打破了我们的思维定式，并不得不重新思考：如何认识德州房地产开发的区域特征？跨区域开发的开发商如何顺利应对“落地”本土化问题？一个项目操盘成败的关键是什么？ “华山·橡树湾”是由华山集团开发的百万平米建筑面积的城市核心低密度、三面环水住宅区，位于新河东路斜拉大桥东888米路南，橡树湾总占地532亩，总建面125万平方米。一期由18栋26层和1栋17层欧式新古典建筑组成。80到220平米宽度面积区间，户户南北通透、均为一梯两户和两梯两户，全明设计，百米楼间距，托斯卡纳园林，新古典建筑等等接下来我们将用多期连续讲述。 破常1 从二线城市到三线城市 开发商在二线城市获取成功模式，再向三线城市复制、推展曾被公认为是一条实施规模开发的捷径。华山·橡树湾的开发商是在经历了多地多年的开发经验后，才涉山东德州市场的开发，并且先以商贸城这种产业商业地产进入试水，这种谨慎而破常行为引起业界纷纷猜测，不过开发商却认为这绝非破常之举。相反，谨慎对待每一块土地和那里的人们加上以往的经验从而增加了他们对德州市场判断的客观参照系数和宏观把握准确度。 德州房地产市场的竞争状况如何、产品发展空间还有多大？华山集团集团营销总监刘星女士回答，他们对德州市场关注了3年以上，市场调研进行了1年半左右，数据性调研进行了3、4个月。在此基础上他们认为，一般在供需矛盾很大的时候，房地产产品只能停留在量的满足上，而德州目前已度过这个阶段的边缘，正向质的方向发展，但市场上好的产品还存在大面积缺位。此外，开发商的信心还来自于他们在开发中始终抱定的一个观点：市场是饱合的，但产品是不断发展的，是永远缺位的。 “市场分析的基础是对区域经济文化特征进行分析。德州作为一个物质消费主导型城市，和其他大型文化型消费城市不同，其心理消费能力谨慎，对需求要求很高。我们以前就擅长做品质地产，这和德州的市场状况不谋而合。德州的中产消费阶层日益庞大，他们正在成为社会的主流，占有着经济权力资源，高质量的社会关系资源、知识资源等，这一群体的价值观和生活方式对整个社会起着一种引领作用。因此，德州的房产开发有两点无法忽视，一是挥之不去的品质情结，二是新兴中产消费群体”刘星说。 在应对本土化问题方面，德州华山地产的负责人介绍说，他们基本都在当地进行团队组建。当然，在这个过程中新的问题会产生———如何保证品牌推进的高度协调统一性，如何保证各项目在策略和执行能力上水平划一？开发商在这方面的经验是，一方面对于各项目决策的关键部分会由一个核心决策层来把控和统领，尤其是视觉形象和营销策略部分，对当地给予更为宏观地指导和修正；另一方面在当地选取团队时，要强调高度专业化的要求，对专业化流程体系的熟悉是团队组建的基础。同时，华山·橡树湾开发商认为，企业内部与外部策划团队、广告设计团队之间有效而深入的互动至为重要。用一位主要策划者的话说叫，即外部服务商与市场部门基本实现合一办公，对于重要内容协同策划，内外分工协调执行。这一点也切合了整合营销的概念，使得在推广中各个环节进展顺利，直接保证市场推广的精准和预期效果迅速达成。 <未完待续> 房天下提供的售楼电话：400-890-0000 转 616390 咨询地址：德州市新河东路斜拉大桥往东888米路南华山橡树湾咨询 欢迎您的莅临