德州农校地块重启，老城楼市再升温!

4月1日，德州豪门农校地块所属公司德州豪门广场置业有限公司股权发生变更，联强置业收购全部股权。标志着德州老城区这个曾经备注瞩目的地块“名花易主”，也为老城区楼市再次带来新的血液。

2012年，在德州楼市的小高峰下，豪门集团以459万/亩的价格取得农校地块，被称为豪门集团20周年发力之作。2013年下半年，项目启动之初，豪门集团做了轰轰烈烈的万人市场大调查。后因西侧中波站等原因迟迟未能开工，之后2015年豪门集团资金链断裂，至今迟迟未能开发。

农校地块航拍

停滞的近10年的时间里，位居核心的豪门农校地块让每次路过的德州人深感惋惜。项目地块南侧临近天衢购物中心，学校临近湖滨北路小学、天衢东路小学、第九中学，占据了交通、商业、教育优势。

农校地块区位图

尤其在2017年-2019年的市场火热下，多个外来开发企业曾洽谈此地块，但因地块涉及债务及司法查封问题，一直未能迎来实质进展。

在2017年后市场火热的一段时间里，老城区迎来一波开发热潮，而伴随开发的深入，老城区优质的地块在不断的减少，可开发地块变得愈加稀缺。同时，在近年市场的持续低谷下，房企面对市场压力，开始将目光关注于优质核心地块，以提升项目的抗风险能力。

2023年成交地块

从2023年成交地块中，可以看出，边缘性地块基本为底价成交或流拍，而核心优质地块已然有着强竞争争夺，高溢价成交。例如农机厂地块溢价51%成交，罗庄B地块溢价38%成交。

• 作为德州房企的后起之秀，联强置业在近年展现出了强大的实力，先在市区以地王价格取得二职专地块，而同为豪门集团的市委党校北地块在2021年被联强接手，开发建设了联强江南艺境项目。2023年前，联强置业开发项目多集中于德州县级城市，而在2023年，在市场的持续低谷下，联强置业开始将战场转至市区，首先取得齐庄地块，而后香港城南商业地块、市政公司地块。

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• 而此次收购取得农校地块再次扩大了联强的版图，与市政地块锦岸风华项目、齐庄地块、江南艺境项目、香港城南商业项目形成五子鼎立的局面。

就在农校地块转让9年前的2015年4月1日，豪门集团资金链断裂，负责人被控制后，多个项目陷入停滞。而豪门集团自2015年资金链断裂至今，暴雷已有近10年的时间，近10年间，豪门集团遗留的楼盘问题被逐步解决。最早先是星凯国际广场被德州房屋开发集团接手后完美交付，而后，华嬉庄园被金鲁班接手，打造鲁班御园项目。

星凯国际广场

位于经开党校北地块也在2021年被联强置业收购，开发为江南艺境项目。

江南艺境项目

而位居核心的农校地块因中波站以及高商业比例，迟迟未能迎来转机，一直停滞至今。

德州星凯商业

而此次农校地块被接手后，星凯国际南侧商业或将成为下一个豪门集团解决的问题，但，庞大体量的商业综合体，如何盘活，将给予团队不小的压力。

作为核心优质地块，老农校地块占据教育、交通、商业等多重优势，但地块的高商业占比，将成为未来项目销售的压力。

农校地块航拍

近年，在电商及直播带货的侵蚀下，实体商业压力倍增，对于实体性的商铺投资客群在不断减少。而德州近年大型商业也表现不佳，群光汇、唐人广场等一直未能成功开业，三八路银座也闭店调整用途。而此次地块的重启，为老城区住宅市场带来了新的血液，地块周边在售项目有崇德府、大东关颐景园，而锦岸风华、农机厂等新项目也将入市。

老城区楼盘分布

2024年的德州老城区住宅市场可谓热闹非凡。2023年德州老城区新成交4宗新地块，而农校地块的入场再次增加了竞争。虽然德州人对于教育的注重程度还在不断提升，但老城区学区房的增加，同时伴随2016年以后人口出生率的降低，上学需求量的减少，市场将面临多方面的压力。而地块西侧中波站地块的拆迁后也或将建设住宅，北侧农科所片区或将不久后启动拆迁，片区将成为新项目的集中地。

2024年新入市项目

2024年，德州楼市无论是老城区还是天衢新区，都相比往年热闹许多。多个新项目的入市，将为市场带来新的选择，但入市新项目多定位改善类，刚需类客群选择空间依然狭窄。而对于老城的新项目，你觉得哪个能够再次刷新德州房价，欢迎留言讨论。

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